פסק-דין בתיק עמ"נ 39649-11-10

1.         המערערים והמשיבים 3 - 8 (להלן ביחד: " התובעים") הגישו לוועדה המקומית לתכנון ולבניה מצפה אפק (להלן: " הוועדה") תביעה לפי סעיף 197(א) לחוק התכנון והבניה  התשכ"ה- 1965 (להלן- " חוק התו"ב", או- " החוק"),בגין פגיעה במקרקעיהם עקב אישור תכנית מח/170, שפורסמה למתן תוקף ביום 14.7.04. תביעתם נדחתה. ערר שהוגש על ידם לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה-מחוז מרכז (להלן- " וועדת הערר") התקבל באופן חלקי בלבד, תביעת המערערים נדחתה בנימוק כי שמקרקעיהם אינם "מקרקעין גובלים" ואילו תביעת המערערת 1 (בחלקה) ותביעת המשיבים 3 - 8 הועברה לשמאי מייעץ לצורך קבלת חוות דעתו.

            השמאי המייעץ התבקש על ידי וועדת הערר להעריך את שווי המקרקעין בשטח המשבצת של המערערת 1 שיעודן שונה לדרך, על פי הסכם החכירה של המערערת 1 דהיינו לפי שווי קרקע לעיבוד חקלאי.

            בנוסף, חויבו התובעים בתשלום אגרה המבוססת על מספר החלקות בגינם הוגשה התביעה לפיצויים ולא נפסקו לזכותם הוצאות ושכ"ט עו"ד.

            על החלטת  וועדת הערר לרבות ההחלטה לעניין חיוב האגרה ואי פסיקת הוצאות ושכ"ט עו"ד הוגש הערעור שבפניי.

2.         מנהל מקרקעי ישראל (להלן- " המנהל") צורף כמשיב פורמאלי לערעור, אך נמחק מההליך לבקשתו ובהסכמת המערערים.

רקע

3.         המערערת 1, 'החקלאי באר יעקב- אגודה שיתופית בע"מ, מושב נווה דורון' (להלן-" המערערת") היא חוכרת של המקרקעין, נשוא הערעור, על פי הסכם משבצת בינה ובין מנהל מקרקעי ישראל. המערער 2 (להלן- " המערער") הינו חבר האגודה השיתופית, בעל נחלה המסומנת באגודה כנחלה 38.

            המשיבים הפורמליים 3 - 8 הינם חברי האגודה, בעלי נחלות.

4.         תכנית מתאר מקומית מח/170 (להלן- " תכנית מח/170" או " התכנית") אושרה ביום 10.3.04 ופורסמה למתן תוקף ביום 14.7.2004. התכנית יוצרת כביש, כחלק ממערכת הדרכים הארצית (כביש מס' 200), שיהווה חוליה מקשרת בין כביש 44 (בקטע שבין רמלה לבית דגן) וכביש 431 ומשנה ייעוד קרקע חקלאית לייעוד מגורים, תעסוקה, תעשייה קלה, בתי מלאכה ומערכת דרכים ראשיות.

5.         על פי התוכנית, כביש 200 עובר  לאורך הצד המזרחי של מושב נווה דורון, מצפון לדרום. הכביש חוצה את המשכו של הרחוב הראשי של המושב - רחוב ז'בוטינסקי.

            מצפון לרחוב ז'בוטינסקי עובר כביש 200 בגוש 3836, דרך ובסמוך לחלקות 13, 14 ו- 17-22, המהוות שטחים חקלאיים מעובדים וחלקים מחלקות א' של נחלות 18 ו-19 של המושב.

            מדרום לרח' ז'בוטינסקי עובר כביש 200 בחלקה 5 בגוש 4351 (להלן: " חלקה 5"). מגרשים 127, 132, 133 ו-135, שהוקצו ל"הרחבת בנים" (להלן: " מגרשי ההרחבה"), וכן מגרש 38 (שמספרו לא נקבע בתב"ע אלא מציין את מספר הנחלה באגודה המערערת 1), ומשמש כשטח חקלאי מעובד, מצויים כולם בחלקה 5.  חלק מחלקה 5 מצוי בתחום התוכנית.

6.         מגרשי ההרחבה נקבעו בתכנית ממ/1516 (להלן: " תכנית ההרחבה") אשר אושרה בתאריך 28.1.2002 ומהווה תוכנית איחוד וחלוקה בהסכמת הבעלים. על אף שההליך התכנוני של תכנית ההרחבה הושלם, טרם הותאם הרישום בלשכת רישום המקרקעין להליך התכנוני. אין מחלוקת כי הפרצלציה שיצרה תכנית ההרחבה לא צוינה בתכנית מח/170, (כנראה עקב סמיכות הזמנים).

7.         התובעים הגישו בתאריך 13.7.2007 לוועדה המקומית תביעה לפיצויים לפי סעיף 197(א) לחוק התו"ב בגין פגיעה במקרקעין. בתביעה נטען כי הפגיעה במקרקעין נגרמה, בין היתר, בשל אובדן קרקע חקלאית, על ידי שינוי יעודה לדרך מהירה ורצועת נוף, פגיעה במגרשי הבניה  39, 38 בגין תכנון הדרך המהירה בצמוד ובסמוך למגרשים אלו, התקרבות הדרך למגרשים בהרחבת הבנים, יצירת מטרדי רעש וזיהום אוויר. התובעים צרפו לתביעתם הערכה של שמאי מקרקעין, כנדרש בתקנה 3 לתקנות התכנון והבניה (הגשת תביעה לפיצויים והדיון בה), תשל"א- 1971 (להלן- " התקנות"). השמאי העריך כי הפיצוי הראוי בגין הפגיעה במקרקעין של התובעים הוא בסך של 1,139,000 $, אשר ערכם בשקלים לפי שער של 4.492 שקלים חדשים לדולר, הוא 5,116,388 ש"ח. 

8.         בתאריך 3.12.2007 הוגשה חוות דעת מומחה מטעם הועדה המקומית. בחוות דעת זו הוערך הפיצוי הראוי בגין הפגיעה במקרקעי התובעים  בכ-50,400 $, בתנאי שיוכח כי כביש 200 כלול במשבצת המושב נווה דורון. כן נקבע בחוות הדעת כי במידה וטענה זו לא תוכח, לא יהיו התובעים  זכאים לפיצוי. בחוות דעת משלימה מטעם הוועדה המקומית מתאריך 24.12.2007 נקבע כי בעקבות אישור תכנית מח/170, התובעים אינם זכאים כלל לפיצוי מכיוון שבתאריך הקובע (14.7.2001 - מועד פרסום התכנית) לא היו למושב נווה דורון זכויות בשטח התכנית.

9.         בתאריך 27.7.09, דחתה הועדה המקומית את תביעת הפיצויים של התובעים, בהסתמך על חוות הדעת המשלימה  שהוגשה מטעמה.

10.       בתאריך 21.9.2009 הוגש ערר על ידי התובעים לוועדת הערר מחוז מרכז, בהתאם לסעיף 197(ד) לחוק התו"ב.

החלטת וועדת הערר

11.       במהלך הדיון בוועדת הערר התברר כי מגרשי ההרחבה מכח תכנית ממ/1516 לא סומנו על גבי תכנית מח/170. לפיכך, נדרש שמאי המערערים להדביק בקומפילציה את החלק הרלוונטי מתכנית ממ/1516 על גבי תכנית מח/170.